2026 m. antrojo būsto pirkimas Costa Blanca pakrantėje tebėra vienas patraukliausių pasirinkimų tiems, kurie nori mėgautis Viduržemio jūra, turėti atostogų būstą arba derinti asmeninį naudojimą su investicija į nekilnojamąjį turtą.
Alikantės provincijoje siūlomas labai įvairus nekilnojamojo turto pasirinkimas: apartamentai prie jūros, vilos su baseinais, naujos statybos būstai, turtas privačiose gyvenvietėse ir namai gyvenamuosiuose rajonuose netoli golfo aikštynų.
Tačiau perkant antrąjį būstą reikia kitokio planavimo nei įsigyjant pagrindinę gyvenamąją vietą. Mokesčiai, būsto paskolos finansavimas, nuolatinės išlaidos ir nuomos galimybės – tai keli aspektai, kuriuos verta įvertinti prieš priimant sprendimą.
Šiame gide paaiškiname pagrindinius finansinius ir mokestinius aspektus, kuriuos reikia žinoti perkant antrąjį būstą Costa Blanca pakrantėje 2026 m.
Costa Blanca įsitvirtino kaip viena svarbiausių antrojo būsto rinkų Ispanijoje, ypač tarp vietinių ir kitų Europos šalių pirkėjų.
Tokios vietovės kaip Alicante, Benidorm, Altea, Calpe, Jávea, Dénia, Moraira, Benissa, Torrevieja ar Orihuela Costa pasižymi labai skirtingais nekilnojamojo turto segmentais, todėl galima rasti būstą tiek atostogoms, tiek investicijai.
Vienas pagrindinių Costa Blanca privalumų – Viduržemio jūros klimatas, kuriam būdingos švelnios žiemos ir daug saulėtų dienų per metus.
Prie to prisideda ir kiti veiksniai, paaiškinantys didelę tarptautinę būsto paklausą:
Alicante-Elche Miguel Hernández oro uostas taip pat yra vienas pagrindinių tarptautinių pirkėjų atvykimo taškų ir siūlo daugybę skrydžių į Europos miestus.
Visa tai leidžia antruoju būstu naudotis skirtingais metų laikais, o ne tik vasaros mėnesiais.
Costa Blanca nekilnojamojo turto rinkoje išlieka didelė paklausa, ypač pakrantės zonose, kur gerai išsidėsčiusių objektų pasiūla yra ribota.
Didelė paklausos dalis tenka būstams su vaizdu į jūrą, terasomis, baseinu, geru energiniu efektyvumu, parkavimo vieta ir netoli esančiomis paslaugomis.
Vis dėlto kainų pokyčiai labai skiriasi priklausomai nuo savivaldybės, rajono ir turto tipo. Todėl prieš perkant investicijai rekomenduojama išanalizuoti konkrečią rinką ir negrįsti sprendimo vien bendromis kainų tendencijomis.
Pirkėjo mokami mokesčiai iš esmės priklauso nuo to, ar perkamas naudotas būstas, ar naujas būstas tiesiogiai iš vystytojo.
Be to, kai kurios mokestinės lengvatos, susijusios su pagrindine gyvenamąja vieta, gali būti netaikomos, kai turtas įsigyjamas kaip antrasis būstas.
Perkant naudotą būstą Valencijos autonominiame regione, sandoriui paprastai taikomas Turto perleidimo mokestis (ITP).
Nuo 2026 m. birželio 1 d. Valencijos autonominiame regione bendras nekilnojamojo turto įsigijimui taikomas tarifas yra 9 %, išskyrus atvejus, kai taikomas specialus arba sumažintas tarifas.
Kai perleidžiamo nekilnojamojo turto vertė viršija 1 000 000 eurų, taikomas 11 % tarifas.
Pavyzdžiui, perkant naudotą būstą už 400 000 eurų, darant prielaidą, kad apmokestinamoji bazė yra tokia pati ir netaikoma jokia lengvata:
400 000 € × 9 % = 36 000 € ITP.
Svarbu iš anksto apskaičiuoti atitinkamą apmokestinamąją bazę ir patikrinti, ar turtui nustatyta referencinė vertė, nes notarinėje sutartyje nurodyta kaina nebūtinai visada bus vienintelis pagrindas mokesčiui apskaičiuoti.
Perkant naują būstą tiesiogiai iš vystytojo, sandoris paprastai apmokestinamas ne ITP, o PVM.
Šiuo metu pirmajam gyvenamojo būsto pardavimui taikomas bendras 10 % PVM tarifas.
Taigi naujam būstui, kainuojančiam 400 000 eurų:
400 000 € × 10 % = 40 000 € PVM.
Be to, notariniam dokumentui gali būti taikomas Dokumentuotų teisinių aktų mokestis (AJD).
Nuo 2026 m. birželio 1 d. Valencijos autonominiame regione bendras AJD tarifas atvejams, kuriems nenustatytas specialus tarifas, yra 1,4 %.
Todėl pradinė naujos statybos būsto mokestinė našta gali būti reikšminga ir ją reikėtų įtraukti į biudžetą dar prieš pasirašant rezervacijos ar pirkimo–pardavimo sutartį.
Įsigijus antrąjį būstą atsiranda išlaidų, kurias reikia įtraukti į metinį biudžetą.
IBI yra savivaldybės mokestis, kurio dydis, be kita ko, priklauso nuo kadastrinės vertės ir konkrečios savivaldybės nustatyto tarifo.
Todėl du panašios pirkimo kainos būstai skirtingose savivaldybėse gali turėti skirtingas metines išlaidas.
Antrojo būsto pirkimą galima finansuoti būsto paskola, tačiau finansų įstaigos paprastai taiko konservatyvesnius kriterijus nei finansuojant pagrindinę gyvenamąją vietą.
Bankas vertins pirkėjo pajamas, darbo stabilumą, turimą turtą, esamus įsipareigojimus, amžių, mokestinę rezidenciją ir perkamo turto savybes.
Perkant antrąjį būstą įprasta, kad maksimalus finansavimo procentas yra mažesnis nei galėtų būti siūlomas pagrindiniam būstui.
Priklausomai nuo pirkėjo finansinio profilio ir banko, finansavimas gali siekti maždaug 60–70 % banko nustatytos vertės, nors konkrečios sąlygos gali gerokai skirtis.
Tai reiškia, kad pirkėjas turi turėti pakankamai nuosavų lėšų padengti:
Pavyzdžiui, jei bankas finansuotų 70 % 400 000 eurų vertės turto, paskola sudarytų apie 280 000 eurų, o pirkėjui reikėtų padengti likusius 120 000 eurų, taip pat mokesčius ir kitas išlaidas.
Užsienio pirkėjai, kurie nėra Ispanijos mokesčių rezidentai, taip pat gali kreiptis dėl būsto paskolos.
Tokiais atvejais bankai paprastai atlieka atskirą rizikos vertinimą ir gali reikalauti didesnio nuosavų lėšų įnašo.
Paprastai reikės pateikti tokius dokumentus kaip:
Priklausomai nuo gyvenamosios šalies, užsienio dokumentams gali reikėti vertimo arba papildomų dokumentų.
Tarptautiniams pirkėjams ypač rekomenduojama finansavimo galimybes įvertinti dar prieš pasirašant pirkimo įsipareigojimus, už kurių nevykdymą gali būti taikomos baudos.
Be mokesčių, su nekilnojamojo turto sandoriu susijusios ir kitos išlaidos.
Notaras. Viešojo pirkimo–pardavimo akto įforminimas.
Nekilnojamojo turto registras. Naujos nuosavybės teisės įregistravimas.
Administravimo paslaugos. Jei naudojamasi „gestoría“ paslaugomis tam tikriems administraciniams ir mokestiniams formalumams sutvarkyti.
Advokatas. Ypač rekomenduojama sudėtingesniuose sandoriuose arba kai pirkėjas gyvena ne Ispanijoje.
Turto vertinimas. Paprastai būtinas, kai pirkimas finansuojamas būsto paskola.
Prieš perkant rekomenduojama gauti išsamų viso sandorio išlaidų apskaičiavimą, kad būtų žinoma bendra įsigijimo kaina, o biudžetas neapsiribotų vien skelbime nurodyta būsto kaina.
Taip. Antrasis būstas gali generuoti pajamas tuo metu, kai savininkas juo nesinaudoja.
Tačiau labai svarbu atskirti įprastą ilgalaikę gyvenamojo būsto nuomą nuo turistinės ar atostogų nuomos.
Turistinei nuomai taikomas specialus reglamentavimas ir gali reikėti leidimų, registracijos, urbanistinio suderinamumo bei papildomų reikalavimų laikymosi.
Todėl, jei turtą planuojama nuomoti atostogoms, prieš jį įsigyjant reikėtų patikrinti, ar konkrečiame objekte toks naudojimas yra teisėtai galimas.
Kai taikoma, taip pat reikia patikrinti savininkų bendrijos įstatus ir priimtus sprendimus.
Savininkai, kurie yra Ispanijos mokesčių rezidentai, nuomos pajamas turi deklaruoti savo IRPF deklaracijoje.
Apmokestinimas priklausys nuo nuomos rūšies, o laikantis teisės aktuose nustatytų sąlygų tam tikros išlaidos gali būti atskaitomos mokesčių tikslais.
Nuomos, kai būstas yra nuomininko pagrindinė gyvenamoji vieta, apmokestinimas nebūtinai yra toks pats kaip turistinės nuomos.
Dėl šios priežasties investicijos grąža visada turėtų būti skaičiuojama įvertinus mokesčius.
Savininkai, kurie nėra Ispanijos mokesčių rezidentai, taip pat apmokestinami už pajamas, gaunamas iš Ispanijos teritorijoje esančio nekilnojamojo turto.
210 forma naudojama, be kita ko, deklaruoti nerezidentų pajamas iš nekilnojamojo turto nuomos ir tam tikras kitas su nekilnojamuoju turtu susijusias pajamas.
Be to, fiziniam asmeniui nerezidentui, kuris Ispanijoje turi būstą savo naudojimui arba laiko jį nenaudojamą, gali būti taikomos priskirtosios nekilnojamojo turto pajamos, kurios taip pat deklaruojamos 210 forma.
Konkreti mokestinė tvarka ir galimybė atskaityti tam tikras išlaidas, be kita ko, priklauso nuo savininko mokestinės rezidencijos šalies ir taikomų teisės aktų.
Antrasis būstas gali turėti dvejopą paskirtį: tam tikrais metų laikais juo naudotis pačiam, o likusiu metu gauti pajamų iš nuomos.
Tačiau nėra vieno standartinio pelningumo rodiklio, kuris būtų taikomas visai Costa Blanca pakrantei.
Pelningumas priklausys nuo tokių veiksnių kaip:
Brangesnis turtas gali netgi duoti mažesnę procentinę grąžą, tačiau turėti geresnes vertės išlaikymo ar ilgalaikio vertės augimo perspektyvas.
Turistų paklausa ypač koncentruojasi gerai žinomose pakrantės savivaldybėse ir kurortinėse zonose.
Benidorm – dėl intensyvios turistinės veiklos didžiąją metų dalį.
Altea – ypač patraukli pirkėjams, ieškantiems aukštesnės vidutinės ir aukštos klasės nekilnojamojo turto.
Calpe – čia gausu užsienio pirkėjams priklausančių antrųjų būstų.
Moraira ir Benissa Costa – rinkos, kuriose vyrauja vilos ir didesnės vertės nekilnojamasis turtas.
Jávea – apartamentų, vilų ir „premium“ klasės objektų derinys.
Dénia – gerai išvystyta gyvenamojo ir atostogų būsto rinka.
Torrevieja ir Orihuela Costa – daug tarptautinių pirkėjų ir platus gyvenamojo būsto pasirinkimas.
Vis dėlto didelė turistų paklausa savaime nereiškia, kad bet kurį būstą teisėtai galima naudoti atostogų nuomai. Konkrečią situaciją būtina patikrinti prieš perkant.
Viena dažniausių klaidų vertinant investiciją į nekilnojamąjį turtą – analizuoti tik bendrąją grąžą.
Bendroji grąža = metinės nuomos pajamos ÷ pirkimo kaina × 100.
Pavyzdžiui, jei už 300 000 eurų įsigytas būstas per metus generuoja 18 000 eurų pajamų:
18 000 ÷ 300 000 × 100 = 6 % bendroji grąža.
Tačiau šis skaičius neatspindi realios grąžos.
Skaičiuojant grynąją grąžą reikia įvertinti tokias išlaidas kaip bendrijos mokesčiai, IBI, draudimas, priežiūra, remontas, nuomos administravimas, laikotarpiai be nuomininkų ir mokesčiai.
Todėl lyginant objektus vien pagal bendrąją grąžą galima susidaryti nepilną investicijos vaizdą.
Prieš įsigyjant antrąjį būstą verta laikytis nuoseklios strategijos.
Pirmiausia nustatykite pirkimo tikslą: asmeninis naudojimas, investicija ar abiejų derinys.
Tuomet sudarykite biudžetą, į kurį būtų įtraukta ne tik būsto kaina, bet ir mokesčiai bei su sandoriu susijusios išlaidos.
Jei reikia finansavimo, iš anksto įvertinkite galimas būsto paskolos sąlygas ir dydį.
Prieš pasirašant pirkimo–pardavimo sutartį patikrinkite turto registrinę, urbanistinę ir teisinę būklę, galimus suvaržymus, skolas bendrijai ir atitinkamus dokumentus.
Jei ketinate būstą nuomoti turistams, iš anksto patikrinkite taikomus teisės aktus ir konkrečią tokio naudojimo galimybę.
Galiausiai įvertinkite metines priežiūros išlaidas. Vila su baseinu ir sodu gali suteikti daugiau privatumo ir būti patrauklesnė atostogoms, tačiau paprastai jos išlaikymas kainuos daugiau nei apartamentų bendrijoje.
Tinkamas turtas bus tas, kuriame subalansuota vieta, kaina, išlaidos, naudojimo galimybės ir ilgalaikiai tikslai.
Jei perkate naudotą būstą, paprastai mokėsite ITP. Nuo 2026 m. birželio 1 d. Valencijos autonominiame regione bendras tarifas yra 9 %, o nekilnojamajam turtui, kurio vertė viršija vieną milijoną eurų, taikomas 11 % tarifas, nebent taikomas kitas specialus tarifas. Naujam būstui paprastai taikomas 10 % PVM ir gali būti taikomas AJD.
Tai priklausys nuo kainos ir gauto finansavimo. Reikia turėti pakankamai lėšų padengti banko nefinansuojamą kainos dalį, taip pat pirkimo mokesčius ir kitas įsigijimo išlaidas.
Taip. Ispanijos bankai teikia būsto paskolas nerezidentams, nors paprastai taiko specialius finansavimo ir rizikos vertinimo kriterijus.
Užsienio pirkėjui reikės Ispanijos mokestinio identifikavimo numerio, kad būtų galima tinkamai įforminti ir administruoti sandorį bei mokestines prievoles.
Taip, jei laikomasi atitinkamų teisės aktų. Jei norite būstą naudoti turistinei nuomai, ypač svarbu iš anksto patikrinti autonominio regiono ir savivaldybės reguliavimą bei galimus konkrečiam turtui taikomus apribojimus.
Taip. Be IBI ir kitų galimų vietinių išlaidų ar mokesčių, antrasis būstas gali sukelti mokestinių prievolių net tada, kai juo naudojasi tik savininkas. Fiziniams asmenims nerezidentams gali būti taikomos priskirtosios nekilnojamojo turto pajamos, deklaruojamos 210 forma.
Tai priklauso nuo jūsų prioritetų. Naujos statybos būstas paprastai pasižymi geresniu energiniu efektyvumu, moderniomis sistemomis ir mažesniu pradiniu remonto poreikiu. Naudotas būstas gali būti gerai išvystytoje vietoje ir kainuoti kitaip, tačiau svarbu atidžiai įvertinti jo būklę ir galimas atnaujinimo išlaidas.
Gali apsimokėti, tačiau grąža priklauso nuo vietos, pirkimo kainos, išlaidų, mokesčių, nuomos paklausos ir teisinių naudojimo galimybių. Sprendimą reikėtų grįsti konkretaus objekto skaičiais, o ne vien bendrais rinkos vidurkiais.
Antrojo būsto pirkimas Costa Blanca pakrantėje gali būti ir gyvenimo būdo sprendimas, ir ilgalaikė investicija į turtą. Svarbiausia tinkamai pasirinkti vietą ir objektą, prieš perkant žinoti visas išlaidas bei atlikti tinkamą teisinę ir mokestinę sandorio patikrą.
Geras planavimas leidžia daugelį metų mėgautis būstu ir, kai tikslinga, pasinaudoti jo nuomos bei vertės augimo potencialu.
Tinkamo turto paieška yra tik viena proceso dalis. Prieš priimant sprendimą verta įvertinti vietą, biudžetą, pirkimo išlaidas, finansavimą ir nuomos potencialą.
ESPHOUSES padės jums viso antrojo būsto pirkimo Costa Blanca pakrantėje proceso metu – nuo nekilnojamojo turto paieškos ir atrankos iki pirkimo–pardavimo sandorio įforminimo.
Mūsų komanda puikiai išmano Costa Blanca nekilnojamojo turto rinką ir gali padėti rasti jūsų poreikius atitinkantį būstą – tiek atostogoms, tiek norint derinti antrąjį būstą su investicija į nekilnojamąjį turtą.
Susisiekite su ESPHOUSES ir papasakokite, kokio tipo nekilnojamojo turto ieškote. Padėsime jums rasti jūsų antrąjį būstą Costa Blanca pakrantėje.
